Reinversión de vivienda habitual ¿Cuánto plazo tengo para hacerla?

reinversión de vivienda habitual

La reinversión en vivienda habitual es un concepto que debes conocer si estás planteándote cambiar de casa o comprar una nueva vivienda.  De hecho, esta es una de las principales preocupaciones de muchos de nuestros clientes.  Por eso, vamos a intentar explicar este concepto de manera sencilla. 

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual? 

Cuando vendemos un piso o una casa, obtenemos una serie de beneficios que afectarán a nuestra declaración de la renta. 

Normalmente, lo habitual en estos casos es que haya una subida del importe a pagar, al haber tenido un año de plusvalías, ya que la venta suele realizarse por un importe mayor respecto al precio de compra.  

Sin embargo, las ganancias obtenidas en una operación de compraventa resultarán exentas de pago si se invierten en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de la vivienda que va a tener este carácter. 

Es decir, si vendemos la casa en la que vivimos para comprarnos otra o para mejorar otro inmueble que se convertirá en nuestra vivienda habitual, podremos «librarnos» de tributar por esos beneficios obtenidos. 

Esto es lo que se conoce como «exención por reinversión en vivienda habitual«, un supuesto que aparece regulado en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 de IRPF y en el artículo 41 del Reglamento. 

¿Cuál es el plazo para reinvertir en vivienda habitual?

Si queremos acogernos a esta exención fiscal, debemos ajustarnos a ciertas situaciones. 

Es más, este supuesto beneficio no se produce automáticamente, ya que depende de distintos factores, siendo el tiempo uno de los más importantes. 

Por ejemplo, si la reinversión en vivienda habitual se realiza en el mismo ejercicio en el que se produce la ganancia, no hay necesidad de realizar ningún trámite formal

Sin embargo, si esa reinversión se produce en un ejercicio fiscal distinto al que se obtuvieron los beneficios, será necesario indicarlo en el epígrafe G2, página 10, y en el G5 de la página 11 de la Declaración de la Renta. 

En cualquier caso, el plazo máximo para la reinversión del importe obtenido deberá realizarse, de una sola vez o sucesivamente (por ejemplo, a plazos mediante una hipoteca), en un período no superior a dos años

Así mismo, la vivienda adquirida deberá convertirse en la residencia habitual del contribuyente (de manera efectiva y con carácter permanente) en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o de la terminación de las obras oportunas. 

¿Qué ocurre si realizo la reinversión pasado este tiempo? ¿Puedo beneficiarme de la exención en el pago del IRPF? 

Si la compra de una nueva vivienda habitual se realiza fuera del plazo de dos años, los beneficios obtenidos computarán como una «ganancia patrimonial» en la Declaración de Renta, y estarán sujetos al pago de los impuestos correspondientes, con un gravamen del 19,5%, sin posibilidad de disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual.

Por otra parte, no debemos olvidar que, a efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente el inmueble que constituye su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. El empadronamiento no se considera por sí solo elemento suficiente para que una vivienda tenga tal consideración, y tampoco trasladar o mantener el domicilio fiscal en lugar determinado.

Esta situación afecta tanto a la vivienda que vendemos como a la que hemos comprado o vamos a rehabilitar. 

¿Y qué ocurre si compro un piso de nueva construcción que todavía no está terminado?

La reinversión en vivienda habitual en construcción preocupa a muchas personas, y más en un momento en que un alto porcentaje de la población quiere cambiar su residencia para comprar casas en urbanizaciones o barrios de nueva construcción. 

En este sentido, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 17 de febrero de 2021, ha sentado doctrina, considerando que, en los casos en que los beneficios obtenidos de la venta de la vivienda habitual se destinen a la adquisición de terreno para construir la nueva vivienda habitual o en una vivienda de nueva en construcción (cualquiera sea su fase), los contribuyentes tendrán un plazo de dos años para beneficiarse de la exención fiscal en las cantidades reinvertidas, incluso cuando la declaración de final de obra sea posterior a dicho periodo.

¿Cómo declarar la reinversión en vivienda habitual? ¿Cuáles son las ventajas fiscales de esta operación? 

Cuando vendemos una vivienda y obtenemos beneficios por ello, la tributación en el IRPF puede implicar un coste del 19 al 23%, en función del importe de la ganancia obtenida: tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante). 

Así que, a modo de resumen, con la reinversión en vivienda habitual el ahorro en los impuestos es bastante elevado.  

Por otra parte, la exclusión de este gravamen se aplica únicamente a la parte proporcional de la ganancia patrimonial reinvertida. 

Pongamos un ejemplo práctico: acabamos de vender nuestra vivienda habitual, que nos costó 90.000 euros, por 100.000 euros, generando una ganancia patrimonial de 10.000 euros. Con el dinero obtenido, decidimos comprar un piso valorado en 80.000 euros que se convertirá en nuestra nueva vivienda habitual. 

En este caso, tendríamos derecho a una exención por reinversión en vivienda habitual en el 80% de la ganancia patrimonial, ya que este es el porcentaje que vamos a destinar a la nueva vivienda. Esto quiere decir que, en la próxima Declaración de la Renta, de los 10.000 euros obtenidos de ganancia patrimonial, 8.000 euros estarían exentos de tributación y los otros 2.000 euros tendrían un gravamen del 19%. 

¿Y qué ocurre si tengo que cancelar la hipoteca? ¿Cuál es la inversión necesaria para no tributar el IRPF?

Cuando la vivienda transmitida ha sido financiada mediante una hipoteca que todavía no está cancelada, se considerará que el importe que debe invertirse en la nueva vivienda habitual es la diferencia entre el valor de transmisión y la cantidad pendiente de amortizar del préstamo. 

¿Qué pasa si la venta de una casa me ha generado pérdidas?

Existen casos en los que vender puede suponer pérdidas, bien porque la compramos a un precio elevado y ahora el mercado está a la baja, o bien porque nos urge vender la propiedad por cualquier motivo: imagina que hace 20 años compraste una casa por valor de 180.000 euros, y ahora la has vendido por 130.000 euros. 

En este supuesto, el rendimiento negativo no se tributa, aunque debe incluirse en la declaración del IRPF.  Además, las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el mismo ejercicio, y también puede obtenerse una reducción en la factura fiscal

Si el saldo sigue siendo negativo, se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con un límite del 20%.

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