¿Se puede vender parte de una vivienda?

¿Se puede vender parte de una vivienda?
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Cuando una vivienda pertenece a varias personas, generalmente por tratarse de una herencia o de una copropiedad derivada de un proceso de divorcio, es habitual que surjan situaciones de desencuentro cuando uno o varios de los propietarios quieren alquilar o vender parte de una vivienda y el resto no. 

¿Cuáles son las opciones en estos casos? ¿Existe alguna Ley al respecto? ¿Es posible vender solo una parte de una vivienda? Desde Deplace te sacamos de dudas. 

¿Qué dice la Ley sobre vender parte de una vivienda? 

La Ley es bastante clara al respecto: según el artículo 400 de nuestro Código Civil ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad derivada de estas características y, cada uno de ellos puede solicitar en cualquier momento la división de la propiedad común

La situación es sencilla. Cuando hablamos de un bloque de pisos, de un terreno de grandes dimensiones, o de cualquier otra propiedad que podamos dividir o cuantificar de forma objetiva e independiente, sin problema.  

Sin embargo, la disposición cambia cuando hablamos de un piso o de una finca, rústica o urbana, en la que una división no es posible, o en la que ésta tendría como resultado nuevas propiedades inservibles porque no se ajustarían a la normativa sobre habitabilidad. 

El nombre técnico en estos casos es proindiviso, un término que indica precisamente que la propiedad no puede dividirse.  Los casos más habituales de proindiviso son

  • Fallecimiento de un familiar que desemboca en la herencia de su vivienda en varios herederos, generalmente parientes cercanos (hijos, hermanos, sobrinos, etc.).
  • Divorcios. Siempre que la vivienda se haya comprado a medias, tanto en casos de separación de bienes, como en régimen de bienes gananciales. 
  • Donaciones de un piso a varias personas

Intentaremos explicarlo con un ejemplo práctico Si un piso de tres habitaciones pertenece a tres propietarios, ninguno de ellos puede disponer de su parte proporcional (por ejemplo una habitación más la cocina o una habitación más el baño y el recibidor), y separarla del resto para alquilarla o venderla independientemente, ya que ésta perdería tanto su utilidad como su valor.  Dicho de una forma más sencilla, este tipo de propiedades son solo susceptibles de dividirse económicamente, pero no a nivel físico.  

Otra cuestión completamente diferente es realizar una tasación del valor del inmueble, establecer las partes proporcionales acorde al número de propietarios y a su porcentaje de dominio sobre la propiedad, y que uno de ellos compre sus partes al resto. Es decir, vender la parte de la vivienda a otro de los propietarios para que este disponga de su totalidad como considere oportuno. Esto se considera «disolver el condominio».

¿Puede disolverse un condominio sin vender parte de la vivienda? 

Sí. Una forma de disolver el condominio sin que esto implique vender parte de una vivienda es intentar traspasarla a un tercero recibiendo cada propietario el valor económico de su porcentaje del inmueble. Dicho de otra forma, se venderían todas las “partes” de la vivienda a un mismo comprador “externo” a la propiedad. 

También existe la posibilidad de que uno de los copropietarios ceda su parte gratuitamente a otro, en concepto de donación; evitando así la venta. 

En otros casos, y antes de vender una parte de la vivienda, se estudia la posibilidad de mantener el condominio y alquilarla para obtener una rentabilidad económica mensual que se repartirá entre los copropietarios según su porcentaje sobre la propiedad. Esta opción es viable aunque para todos los propietarios deben estar de acuerdo en las condiciones de alquiler. 

Por último, si alguno de los propietarios reside en la vivienda, antes de pactar la venta se puede acordar el pago de un alquiler por su parte. Eso sí, y como ocurre en el supuesto anterior, esta solución solo es válida si todos los cotitulares llegan a ese acuerdo, ya que legalmente no están obligados a aceptarlo. 

En ese caso, el copropietario que haga uso de la vivienda solo debe pagar por los gastos derivados de agua, luz, gas, etc. El resto de gastos comunes de la vivienda (comunidad, IBI o Impuestos) deben asumirlos, a partes iguales, entre todos los propietarios. 

¿Qué ocurre si uno de los propietarios no quiere vender parte de su vivienda?

A priori, la generación de un derecho proindiviso sobre una vivienda es muy habitual y no tiene porqué generar ningún problema. El dilema llega cuando alguno de los copropietarios quiere vender su parte y los demás se niegan,  o cuando todos quieren vender y uno se niega a hacerlo. 

Según la Ley, no se puede obligar a un propietario a vender su parte del proindiviso. Sin embargo, existen varios procesos judiciales que pueden agilizar esta situación.

La primera opción siempre es solicitar un acto de conciliación, es decir, llegar a un acuerdo entre todos los propietarios para evitar llegar a juicio y que sea un juez quien dictamine la división del bien común de manera definitiva. 

Si aún así el propietario se niega a vender su parte de la vivienda, será necesario impugnar la tasación judicial y el juez dictaminará que la vivienda sea liquidada en subasta pública para el posterior reparto del beneficio obtenido entre los propietarios. En este caso los propietarios deben asumir, para empezar, un gasto añadido: la nueva tasación. 

¿Perderemos dinero al realizar esta operación?

Sí. Uno de los motivos de realizar un acto de conciliación antes de vender una parte de una casa es precisamente perder la menor cantidad de dinero. Piensa que si la subasta se realiza de forma pública y «al mejor postor», a los propietarios se les entregará únicamente el “precio de remate”, es decir, el dinero obtenido de la venta descontando todos los gastos judiciales relacionados con la misma. 

¿Pueden volver a comprar la vivienda un antiguo propietario? 

Una vez dictaminada la liquidación del proindiviso, el secretario judicial correspondiente señalará una fecha y una hora para celebrar la subasta pública de la vivienda. La puja está abierta, pudiendo intervenir tanto un comprador ajeno al proindiviso como todos los copropietarios del mismo que se vieron obligados a interponer un proceso judicial para poder vender la vivienda. En principio, la única persona que no puede pujar es el propietario que estaba en contra de la venta. 

En este caso, el resto de copropietarios pueden acogerse, si así lo desean, al derecho de retracto,  que es aquel que ostenta una persona para quedarse, por el mismo precio, con el bien o propiedad que se ha vendido a otro. El origen de esta expresión es la palabra latina retrahere cuyo significado puede traducirse como «traer para sí», «volver a traer» o «readquirir». 

Si quieres ejercer tu derecho de retracto después de vender parte de una vivienda previamente, debes realizar la transmisión y la venta de tu parte y, en este proceso, cumplimentar el derecho de tanteo, que no es otra cosa que ofrecer tu parte a los otros propietarios. 

Cumplidas ambas fases, el Código Civil español contempla el derecho de retracto, estipulándose que éste debe hacerse durante los primeros nueve días posteriores a la inscripción de la propiedad en el Registro. Si dos o más copropietarios quieran usar este derecho, tendrá preferencia aquel que tenga una proporción de la vivienda mayor. 
Esperamos que este artículo te haya resultado interesante. Si tienes más dudas sobre la venta de pisos y viviendas, contáctanos. Somos especialistas en el sector inmobiliario y resolveremos todas tus dudas.

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