¿En qué consiste subrogar la hipoteca a otra persona?

subrogar hipoteca a otra persona

El mercado inmobiliario está lleno de conceptos que conviene conocer antes de comprar una casa. 

Uno de ellos es la subrogación de hipoteca, un mecanismo que permite cambiar algunas de las condiciones de nuestro préstamo sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo, con el ahorro de dinero que esto supone.

La subrogación también sirve para cambiar al titular de una hipoteca, algo bastante habitual cuando compramos una vivienda de segunda mano sobre la que todavía pesa una hipoteca. De hecho, debido a su largo período de amortización, a menudo quien contrata la hipoteca no es la misma persona que termina de pagarla. 

Así lo confirman los datos del INE publicados en julio de este mismo año: en solo seis meses (entre enero y junio de 2021), más de 28.000 hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad tuvieron cambios en sus condiciones iniciales, y el 16% de ellos fueron subrogaciones. 

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

La subrogación permite modificar algunos de los puntos clave  acordados en la contratación de una hipoteca. 

Uno de los principales motivos para solicitar una subrogación hipotecaria es conseguir intereses más bajos o cancelar algunas de las vinculaciones con el banco. En otros casos, la única intención es cambiar al titular de la hipoteca porque queremos vender la vivienda.

En función de cuál sea nuestro objetivo, los tipos de subrogación de hipoteca son:  

  • Subrogación de acreedor. Lo que se hace es cambiar la hipoteca de entidad bancaria 
  • Subrogación de deudor. Consiste en sustituir al titular de la hipoteca por otra persona. 

Por último, a la hora de comprar una casa nueva, también es frecuente la subrogación de hipoteca entre promotor y comprador: el primero habrá construido la vivienda mediante la financiación obtenida a través de un banco y el segundo realiza la subrogación a ese préstamo cuando adquiere la propiedad. 

¿Qué condiciones se pueden mejorar al subrogar una hipoteca de acreedor? 

Cuando cambiamos una hipoteca de banco, podemos obtener una mejora de: 

  • El interés hipotecario. Uno de los motivos habituales para pedir una subrogación de hipoteca de acreedor es convertir una hipoteca variable en una hipoteca fija. Con esta operación también es posible cambiar una hipoteca con IRPH a una hipoteca con Euríbor.
  • El plazo de amortización. Otro motivo común para subrogar una hipoteca a otra entidad bancaria es ampliar o acortar el plazo de reembolso modificando las cuotas en función de nuestros intereses.
  • Las vinculaciones. Gracias a una subrogación hipotecaria podrás mejorar la operatividad, incluyendo la renovación de la hipoteca o la eliminación de comisiones o productos vinculados.

¿Nuestro consejo como expertos? Si has contratado una hipoteca y estás pensando en cambiarla de entidad, infórmate bien acerca de las nuevas condiciones, del ahorro que supone para ti y de los gastos que esta conlleva para valorar si el cambio es una buena idea. 

La recomendación general es plantearte subrogar tu hipoteca si tu interés es elevado (por encima del 2%) y si ya has pagado la mitad de tu préstamo. 

¿Cuáles son los gastos de subrogar una hipoteca a otra persona? 

¿Se trata de una operación rentable cuando se realiza una compraventa entre particulares? 

La subrogación de una hipoteca tiene algunos gastos asociados, aunque son más reducidos que cancelar la hipoteca o solicitar un nuevo préstamo hipotecario.

Esta es una de las principales por las que se puede subrogar una hipoteca de una persona a otra cuando adquirimos una vivienda de segunda mano, ya que ambas partes (comprador y vendedor) salen beneficiadas. 

Respecto a cuánto cuesta subrogar una hipoteca, depende de varios factores:

  • El más importante son las comisiones por subrogación que incluya el contrato firmado en su día con el banco. 
  • También depende del tipo de interés y de la cantidad de la hipoteca que ya hayamos pagado, aunque la comisión por subrogación de una hipoteca no es libre (existen máximos y mínimos aplicables). 

Por ejemplo, en las hipotecas fijas, durante los primeros cinco años la comisión por subrogación (tanto de acreedor como de deudor) puede ser como máximo del 0,50%, y para el resto de la hipoteca de un 0,25%. En las hipotecas variables, durante los tres primeros años pueden cobrarte un máximo del 0,25%, entre los tres y los cinco años hasta un 0,15% y, a partir del quinto año, no pueden aplicar ninguna comisión.  

  • En una compraventa entre particulares, es el vendedor quien debe asumir los gastos por la subrogación de la hipoteca, aunque siempre es posible negociar con el banco.
  • Por otra parte, y como la subrogación implica, básicamente, cambiar la hipoteca de nombre, también lleva implícitos costes de notaría, gestoría y registro. Estos serán asumidos por el banco, pero, si es necesario realizar un estudio del perfil financiero del nuevo titular, tendrá que pagarlo el vendedor.

Ventajas y desventajas de subrogar la hipoteca a otra persona

Cuando subrogamos una hipoteca reemplazamos al antiguo titular con las obligaciones y derechos que esto implica. Esto tiene una parte positiva y una parte negativa. 

Como vendedores, una subrogación nos permite cambiar de vivienda si nuestras necesidades personales o profesionales varían (por ejemplo, si nos trasladamos de ciudad o si ampliamos la familia) sin tener que cancelar la hipoteca. 

Como compradores, nos ahorramos los gastos de constituir una nueva hipoteca.

Respecto a los inconvenientes, quizá al nuevo comprador no le interesen las  condiciones de la hipoteca anterior (tasas de interés, comisiones, cláusulas, etc.) y puede parecerle más rentable negociar un préstamo propio con su banco de siempre. 

¿Puede negarse el banco a subrogar mi hipoteca a otra persona? 

. Y precisamente este es otro de los grandes contras de subrogar una hipoteca de deudor. 

Para subrogar una hipoteca no basta con que comprador y vendedor lleguen a un acuerdo: la entidad bancaria debe dar su visto bueno a la operación y aceptar al nuevo deudor en función de su perfil financiero, algo a lo que no está obligado. 

¿Qué ocurre si el banco no permite la subrogación? En este caso, existe una alternativa de firmar un contrato de deuda entre la parte vendedora y la compradora. El problema es que este tipo de contratos son privados y que, a efectos legales, la hipoteca sigue siendo titularidad del vendedor, con el riesgo que esto supone en caso de impago.

Subrogar una hipoteca a otro banco o a otra persona es relativamente sencillo, pero tiene sus pros y sus contras. Lo ideal si estás en esta situación es hacer números para ver cuánto dinero ahorrarás y contar con el asesoramiento de profesionales para que no se te escape ningún detalle de la operación.

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