Tendencias y retos del sector inmobiliario español en 2020

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Tras los datos obtenidos en 2019, todo apunta a que en 2020 los inversores nacionales e internacionales mantendrán su confianza en nuestro mercado inmobiliario pese a los tipos de interés bajos, los cambios de la nueva ley Hipotecaria y la inestabilidad política marcada por el cambio de Gobierno en España y por el Brexit en Europa. 

Aún así, el sector inmobiliario español seguirá enfrentándose en los próximos meses a importante retos, la mayoría de ellos heredados de periodos anteriores, tal y como explicamos a continuación.

El sector inmobiliario en 2019: resumen en cifras 

2019 ha sido un año marcado por dos hitos: la escasez de activos de calidad y el aumento del precio de la vivienda. Hechos que, por otra parte, han impedido la consolidación del mercado inmobiliario y una gran cantidad de transacciones.

Según datos del Observatorio de la Vivienda y el Suelo publicado por el Ministerio de Fomento, en el segundo trimestre de 2019 se escrituraron en España 150.152 transacciones de vivienda, un 7% menos que en 2018.  En el mes de noviembre de ese mismo año, y según datos del INE, la cifra de compraventas fue de 38.680 (un -9,25% en tasa interanual).  Teniendo en cuenta que 2018 fue un año de récords históricos, pese a esta bajada, las cifras de 2019 no pueden considerarse negativas.

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Respecto al precio de la vivienda, y teniendo en cuenta el contexto de crecimiento moderado del último lustro, también se mantuvo estable. El precio del metro cuadrado en el segundo trimestre de 2019 aumentó un 3,1% respecto al mismo periodo de 2018, alcanzando una media de 1.637 €/m2. Destacamos que este aumento se produjo especialmente en viviendas de más de cinco años de antigüedad, un tipo de vivienda que registró un incremento interanual de entre el 3 y el 4% el año pasado.

A finales de 2019 (noviembre), el precio medio de tasación de la vivienda en España se situó en 1.406 euros/m2, un  0,41% menos que en el mismo periodo del año anterior. Ese mismo mes también bajó el número de transacciones (un 5,63%). Paradójicamente, las hipotecas constituidas sobre viviendas se mantuvo estable:  29.146, solo un 0,47% menos que en noviembre de 2018. 

en el mismo periodo del año anterior. Ese mismo mes también bajó el número de transacciones (un 5,63%). Paradójicamente, las hipotecas constituidas sobre viviendas se mantuvo estable:  29.146, solo un 0,47% menos que en noviembre de 2018. 

Al igual que en años anteriores, el grueso de las transacciones de vivienda en 2019 se realizó en inmuebles de segunda mano, multiplicando casi por diez la compraventa de casa nueva. Respecto al precio de las viviendas VPO, se iguala al de la vivienda libre usada: si hace diez años el precio de las primeras era casi la mitad, en 2019 la brecha redujo hasta el 31%. 

El informe Observatorio de la Vivienda y el Suelo también confirma que, tras la grave crisis de 2018, el sector de la construcción vive un repunte actualmente. En el segundo trimestre de 2019 se terminaron 16.698 viviendas, casi un 7% más que en el mismo periodo de 2018. Esto, junto con la firma de más de 19.000 certificados de obra (reformas, rehabilitaciones, promociones, etc.), ratifica un aumento de la oferta inmobiliaria de calidad que puede ser positivo para el mercado. 

Pese a ello, el índice de confianza de las agencias inmobiliarias para mercados de compraventa y alquiler sigue siendo bajo. Según la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) elaborada por idealista.com, el Índice ESI para la compraventa de vivienda cerró 2018 en 65,5. Sin embargo, la incertidumbre económica y política ha minado la confianza de muchos inversores, bajando este índice a mínimos a finales de 2019: 54,1 puntos en compraventa y 57,7 en alquiler. 

Respecto al índice de accesibilidad para comprar una vivienda (PIR), se situó ligeramente por encima de 100 (104) en el primer y segundo trimestre de 2019. Este valor estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio y el teórico necesario para comprar una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales.  

Por Comunidades Autónomas, sólo 3 comunidades estuvieron por debajo de la media española: Baleares, Cataluña y Madrid, lo que confirma, una vez más, la dificultad de acceso a una vivienda en estas regiones. Por contra, La Rioja, Murcia y Aragón estarían a la cabeza del acceso a la vivienda, con un PIR que supera los 150 puntos. 

Para valorar la situación del sector inmobiliario en 2019 también es importante destacar el papel de la nueva Ley del Crédito Inmobiliario. Esta nueva Ley no solo reduce la litigiosidad en este sector, sino que supone una garantía para quienes contratan una hipoteca. En un momento de recuperación económica como el actual, esto supone un punto de inflexión para mejorar la percepción de los ciudadanos sobre los productos hipotecarios y aumentar su confianza. Establecer un marco jurídicamente más seguro también es clave para atraer a inversores internacionales. 

Tendencias y retos del mercado inmobiliario para 2020 

Según datos del Eurostat, la inflación en la Eurozona el pasado mes de diciembre alcanzó el 1,3% frente al 1% registrado el mes anterior. La inflación mide la evolución del conjunto de precios de los bienes y servicios que consume la población, pero apenas tiene en cuenta el precio de la vivienda. Por este motivo, algunos organismos internacionales han sugerido la posibilidad de dar mayor peso al precio de la vivienda para aumentar la inflación y, con ello, inclinar a los consumidores y empresas a invertir en inmuebles. Aún así, y pese a las indicaciones favorables del BCE al respecto, el precio de compra de una vivienda sigue considerándose una inversión y no un gasto de consumo. 

El precio de la vivienda se mantiene estable aunque aumenta en las grandes ciudades 

Sin embargo, la inflación no es el mayor problema al que se enfrenta el sector inmobiliario en 2020. Algunas agencias de calificación internacionales como Moody’s vaticinan que nuestro país experimentará en los próximos meses uno de los mayores aumentos de valor en inmuebles residenciales de la Unión Europea (hasta un 5,5%), datos que desde la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas) sitúan menos de la mitad, con un crecimiento medio del 2,5%.  

En todo caso, y a pesar de este porcentaje, los expertos coinciden en que 2020 será un año marcado por la estabilidad en el precio de la vivienda, tanto de nueva construcción como de segunda mano, lo que puede propiciar un leve descenso de precios en viviendas con más de cinco años de antigüedad. Las viviendas de obra nueva experimentarán un crecimiento de valor más moderado y sostenido en el tiempo. Frente a la estabilidad de las pequeñas ciudades, en 2020 el precio de la vivienda seguirá aumentando en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, tanto en obra nueva como en vivienda de segunda mano.  

Los jóvenes siguen siendo el colectivo con mayores dificultades para acceder a una vivienda 

La subida del salario mínimo es un elemento que puede repercutir en el mercado inmobiliario en los próximos meses. También el paro: la cifra de parados registrada en diciembre de 2019 fue la más baja en un mes de diciembre desde 2008, con una reducción interanual del 1,21%. 

En 2019 también se realizaron más de dos millones de contratos indefinidos, cifra que aporta seguridad a familias que, pese a tener un mayor control de sus gastos, aumentan su seguridad económica. Aún así, y debido a que su poder adquisitivo no aumenta de manera notable, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario sigue siendo alto, y se sitúa, según la Sociedad de Tasación, en 7,4 años de sueldo para la adquisición de una vivienda, un valor apenas superior al registrado en 2018. 

Pero sin duda, uno los principales retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario español es la dificultad de los jóvenes para acceder a una vivienda. Superada la fase más crítica de la crisis, la tasa de emancipación en España está en mínimos históricos (por debajo del 20%), y los jóvenes de entre 16 y 29 años tienen uno de los índices de pobreza y exclusión social más elevados. Esto se debe, en gran parte,  a las malas condiciones laborales arrastradas por el colectivo durante la última década, y a que gran porcentaje del empleo en menores de 30 años (55,5%) es temporal. Esto, unido al aumento de los contratos a tiempo parcial, hace que los jóvenes españoles tengan muchas dificultades para contratar una hipoteca

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Con estas cifras, emancipación y adquisición de vivienda son conceptos irreconciliables. Pongamos un ejemplo: de media, un joven inquilino puede destinar hasta el 91,2% de su salario a pagar su alquiler, así que tampoco puede ahorrar. A la vez, la banca endurece sus requisitos para conceder hipotecas, siendo indispensable un empleo estable y ahorros equivalentes a más de 2 años de sueldo para poder comprar una casa. Ante esta situación, la cesión de casas de familiares se convierte en la única opción para que muchos jóvenes tengan una casa propia. 

Aumento moderado de los tipos de interés e hipotecas más caras 

Otro de los grandes retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario español son los tipos de interés bajos, aunque con leves aumentos. El Euribor, que sirve como referencia para el cálculo de la mayoría de las hipotecas en España, cerró enero de 2020 en -0,253%, es decir, 0,008 puntos más que el mes anterior (-0,261%). Con éste, son cinco meses de subida continua. 

Aún así, la caída del Euribor de los últimos años ha hecho que los bancos hayan ofrecido hipotecas, especialmente a tipo fijo, a precios muy baratos. Este hecho, unido al exceso de liquidez, ha favorecido el endeudamiento privado y público, y ha incrementado el riesgo de burbujas sectoriales alentadas por un volumen mundial récord de inversión en Private Equity (instituciones que invierten en empresas privadas con un alto potencial de crecimiento a cambio de controlar un porcentaje de la empresa o de sus acciones).  

aumento intereses hipotecas

¿Se mantendrá esta situación en 2020?  El aumento de los tipos de interés supone un encarecimiento de las hipotecas. En este contexto de crecimiento del Euríbor, es fácil que los bancos comiencen a ofertar hipotecas variables en mejores condiciones, y que encarezcan las de tipo fijo. De hecho, uno de los grandes temores para 2020 es que la desaceleración económica genere una disminución de la demanda inmobiliaria y que los bancos endurezcan sus requisitos para concedernos un préstamo. 

Por otra parte, la nueva Ley de Crédito inmobiliario, cuyo objetivo es incrementar la transparencia y la seguridad de cara a los bancos y a los clientes, ha propiciado que muchas entidades aumenten sus tipos de interés o endurezcan sus condiciones para acceder a una hipoteca. 

El equilibrio, el mejor aval para los próximos meses 

El equilibrio en el precio de la vivienda es una realidad. Muchas ciudades experimentan ya los primeros síntomas de esta estabilización, aunque Madrid y Barcelona siguen liderando la inestabilidad y la dificultad de acceso en cuanto al precio de la vivienda se refiere. 

Por otra parte, y rompiendo la tendencia de los últimos años, la mayor actividad promotora y el dinamismo a la hora de conseguir licencias de construcción está impulsando la venta de viviendas de obra nueva, especialmente a inversores extranjeros que ven la oportunidad de comprar en un país con hipotecas y precio de la vivienda estable. 

Pese a los datos positivos, en los próximos meses el mercado inmobiliario se enfrenta a grandes retos, como facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes o gestionar de un mercado definido por tipos de interés bajos, dos aspectos fundamentale para recuperar la confianza de los inversores y dar un empujón al sector. 

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