Tipos de cláusulas abusivas en hipotecas: qué son y cómo eliminarlas

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Las «cláusulas abusivas» son uno de los temas más controvertidos de los últimos años. En la actualidad, han sido declaradas nulas por los tribunales al considerarse que algunas entidades bancarias las añadieron a sus hipotecas de forma «poco transparente» deo sin el conocimiento de los usuarios, provocando graves perjuicios a los consumidores.

Si estás pensando en comprar una casa, debes informarte sobre cómo pedir una hipoteca y sobre cuestiones como qué cantidad de dinero te prestará el banco, qué tipo de hipoteca te interesa o los tipos de interés que te ofrece cada banco.

Desde DEPLACE también te recomendamos que analices con detalle todas las comisiones asociadas a cada préstamo. Estas comisiones no deben confundirse con las cláusulas abusivas, ya que las segundas se consideran ilegales.

A continuación te explicamos qué son y cuáles son los diferentes tipos de cláusulas abusivas de las hipotecas.

¿Qué es una cláusula abusiva?

Según el Artículo 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007, se consideran cláusulas abusivas «todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato». 

En el caso de las hipotecas, se consideran abusivas las condiciones impuestas unilateralmente por los bancos, sin una aclaración al consumidor.

En líneas generales, este tipo de cláusulas se caracterizan por ser innegociables y por causar un grave perjuicio a los usuarios, situándolos en una posición vulnerable frente a la entidad bancaria con la que han firmado una hipoteca.

¿Cuáles son las principales cláusulas abusivas de una hipoteca?

Durante los últimos diez años, varias de las cláusulas habituales en muchas hipotecas han sido declaradas abusivas por los tribunales españoles y europeos. Entre las más importantes, destacan:

Cláusula suelo

Posiblemente, se trata de la cláusula abusiva más conocida por ser una de las que peores consecuencias tenía para los usuarios.  

La cláusula suelo es un interés mínimo que algunos bancos incorporaban a sus hipotecas variables, cuyos intereses varían mensualmente en función de un valor de referencia (generalmente el IRPH o el Euribor).

La cláusula suelo se aplicaba independientemente de las revisiones periódicas de estos referentes, es decir, que los hipotecados estaban obligados a pagar siempre unos intereses mínimos y nunca podían beneficiarse de las bajadas del Euribor.

El principal problema de la cláusula suelo es que, generalmente, el cliente no sabía que significaba porque nadie de la entidad bancaria se lo explicaba antes de firmar su hipoteca.

Gastos de constitución de la hipoteca

Este es otro de los tipos de cláusulas abusivas más comunes.

Durante años, los bancos obligaban a sus clientes a asumir todos los gastos de escrituración de la hipoteca, entre ellos aranceles notariales y registrales, honorarios de gestoría, tasaciones e impuestos como el IAJD.

En el año 2015, el Tribunal Supremo declaró que estos gastos eran abusivos porque las entidades bancarias también necesitan la escritura de la hipoteca y, por tanto, deben asumir una parte de su coste.

Tras la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, los gastos de constitución de la hipoteca se dividen: el cliente paga la tasación, la copia de la escritura, la nota simple y el seguro de daños del inmueble hipotecado, mientras que el banco asume los gastos de notaría, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y los costes de la gestoría.

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Vencimiento anticipado

Se trata de una de las cláusulas abusivas más perjudiciales para los clientes.

En principio, este mecanismo sirve para evitar demoras en el pago de las hipotecas. Sin embargo, algunos bancos  activaban esta cláusula con un único retraso en el pago de una cuota mensual, dando poderes a la entidad para rescindir del contrato o, en su defecto, incrementar la cuota de los hipotecados alegando «intereses moratorios«.

Aunque esta cláusula no se ha anulado totalmente, la nueva Ley hipotecaria impone límites claros sobre ella: únicamente se aplica tras un impago reiterado (impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades en la primera parte del préstamo o del 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas en la segunda parte de la hipoteca) y cuando el interés aplicado por la cláusula de vencimiento anticipado es de, como máximo, tres puntos sobre el interés de la hipoteca en el momento de la firma.

Otros tipos de cláusulas abusivas de las hipotecas

IRPH

Teóricamente, la aplicación del índice hipotecario alternativo al Euribor no es una cláusula abusiva, aunque su inclusión en los contratos en los últimos ha sido poco transparente.

El Índice IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es uno de los índices oficiales que publica el Banco de España como referencia para calcular los intereses de los créditos hipotecarios.

El problema es que IRPH era muy fácil de manipular porque se elaboraba con datos aportados por las propias entidades financieras, por lo que, si los bancos no actualizaban dichos datos (de manera consciente o no), los intereses más bajos no se aplicaban.

A finales de 2018, la Comisión Europea emitió un informe no vinculante asegurando que el IRPH era contrario a la legislación europea. Actualmente, los intereses pagados de más por usar este índice como referencia pueden reclamarse si se considera que la cláusula en cuestión no tiene una «redacción clara y comprensible».

Hipotecas multidivisa

Las hipotecas multidivisa son préstamos concedidos en monedas extranjeras para marcar los intereses de las cuotas, lo que permite aprovechar los vaivenes de los precios del dinero para pagar menos.

Entonces, ¿por qué se consideran una práctica abusiva para los consumidores?

Porque siempre se calculan al precio actual de la moneda y en condiciones favorables. Sin embargo, puesto que la fluctuación del valor de la moneda es ilimitado y el dinero se devuelve en la misma moneda que se solicitó el préstamo, el cliente asume, generalmente sin saberlo, una capacidad de endeudamiento prácticamente infinita.

Además, estas hipotecas tienen unos gastos de apertura y unas cláusulas de compensación por el cambio de moneda bastante elevados, algo sobre lo que no se solía informar a los clientes.

Cómo eliminar o reclamar las cláusulas abusivas de las hipotecas

Actualmente, casi todas las cláusulas abusivas pueden reclamarse o eliminarse de los contratos hipotecarios, aunque conviene conocer qué dice la ley al respecto e intentar negociar con el banco de manera individual.  Muchas de ellas se eliminan de manera automática, y en otras debes solicitarlo de manera expresa.

Respecto a las reclamaciones y devoluciones, el dinero pagado de más por la cláusula suelo puede reclamarse al banco o por vía judicial.

En el caso de los gastos de constitución de la hipoteca, se puede solicitar la devolución siempre que el reparto de los costes no se realice correctamente o no fuera equilibrado, aunque nunca se recuperará el 100% de lo pagado.

En las hipotecas multidivisa, el Tribunal Supremo declaró su nulidad siempre que no se explicaran los riesgos a los prestatarios. De ser así, puedes solicitar el cambio de divisa y negociar nuevas condiciones para tu hipoteca sin costes extra.  

Los plazos para reclamar, en todos los casos, dependen de si la cláusula se ha considerado nula o absoluta de pleno de derecho, o si la cláusula es nula por error o vicio del consentimiento. En el primer caso, no hay fecha límite para reclamar; en el segundo, existe un plazo de cuatro años desde la firma de la hipoteca para presentar reclamaciones.

Respecto a dónde reclamar las cláusulas abusivas por la vía judicial, debes acudir al juzgado de primera instancia o al juzgado especializado en estas cláusulas de tu provincia.

¿Nuestro consejo? Asesórate por profesionales del sector inmobiliario para saber qué pasos seguir en cada caso. 

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