¿Un proindiviso puede venderse?

¿Qué es el proindiviso?

En el caso de los bienes inmuebles, la gestión de un proindiviso no siempre es sencilla, pues todas las decisiones deben tomarse de manera unánime o por mayoría, convertiéndose en una fuente de conflictos. De hecho, en estos casos, la mejor opción (y la que aconsejan los expertos) es vender la propiedad a un tercero.  

Pero, ¿es tan fácil como parece? ¿Qué ocurre cuando no hay acuerdo entre los propietarios? ¿Existe alguna norma para la disolución de un proindiviso de manera obligatoria?

¿Qué es un proindiviso?

Según la RAE, el término «proindiviso» se utiliza para definir aquellos «caudales o cosas singulares que están en comunidad, sin dividir».  Desde el punto de vista legal, un proindiviso es «una propiedad o un derecho que pertenece conjuntamente a dos o más personas». En este sentido, el proindiviso hace referencia a un estatus exclusivamente jurídico por el que varios propietarios son dueños de un bien, aunque ninguno de ellos tiene pleno derecho sobre el mismo.

En teoría, cualquier tipo de bien es susceptible de ajustarse a este tipo de copropiedad. Sin embargo, los bienes que generan este derecho en mayor porcentaje son pisos o casas heredadas, procedentes de una donación o bienes comunes en caso de divorcio. 

Derechos y obligaciones de los propietarios de un proindiviso 

Una de las particularidades del proindiviso es que se trata de un derecho de propiedad indivisible. Esto quiere decir que, aunque te corresponda el 25% de un de un piso o una casa, la propiedad de la misma deberá ejercerse en conjunto. De hecho, en el proindiviso la cuota de propiedad se expresa en porcentaje y no en datos concretos. 

Aun así, cada una de las partes copropietarias del proindiviso tiene derecho a:

  • Uso, disfrute o conservación del bien común.
  • Administración del bien común.
  • Defensa en caso de juicio.
  • División del bien común.
  • Porcentaje o cuota correspondiente por el arrendamiento o venta del bien.

Respecto a las obligaciones, todos los titulares del bien en proindiviso están obligados a contribuir al pago de los gastos generados por el mismo. Si un copropietario no paga, el resto pueden reclamarle su parte judicialmente. 

Por otra parte, si el proindiviso genera beneficios económicos (por ejemplo un local o una vivienda que está alquilada), estos se repartirán entre todos los propietarios de manera proporcional a su cuota de propiedad. 

¿Cómo se gestiona este tipo de propiedad? ¿Es necesario que todas las partes estén de acuerdo para vender un proindiviso? 

Actualmente, cualquiera de los propietarios tiene derecho por ley a pedir la división del bien en común en cualquier momento. Sin embargo, este derecho únicamente se aplica en el caso de bienes divisibles o sociedades (Comunidades de Bienes). Cuando hablamos de un derecho de proindiviso sobre un piso o una casa, la división no puede ser física y debe ser forzosamente económica, por lo que será necesario llegar a un acuerdo para alquilar o vender para repartir los beneficios. 

La gestión del proindiviso dependerá, fundamentalmente, del tipo de actos realizados sobre la propiedad. Es más, incluso aquellos cambios que supongan un beneficio o una clara ventaja para todos, deben ser aprobados por la mayoría de los propietarios o por unanimidad. 

Actos de administración en un proindiviso 

Los actos de administración son todas aquellas actuaciones para conservar, mantener  y disfrutar un bien, y estarán sometidas siempre a un régimen de mayoría, siendo necesario un acuerdo adoptado por los titulares de cuotas que sumen más de la mitad para llevarlas a cabo. Por ejemplo, si hay dos propietarios, ambos tendrán que estar de acuerdo; si hay cuatro, al menos deberán estarlo tres. 

Actos de disposición en un proindiviso 

Para los actos de disposición, es decir, aquellos en los que se transmite el derecho de propiedad (por ejemplo vender el proindiviso), es necesario un acuerdo unánime de todas las partes. El motivo es que un proindiviso no tiene personalidad jurídica por sí mismo, así que los actos de disposición deben ser acordados por todos los copropietarias. Incluso en caso de la firma de un acuerdo de administración con el consiguiente apoderamiento de un tercero, para vender un proindiviso debe existir un acuerdo unánime entre todas las partes.  

¿Qué pasa si el bien proindiviso tiene hipoteca? ¿Es posible venderlo? 

Tanto en el caso de las herencias como de las separaciones, puede darse la circunstancia de que el bien en proindiviso todavía tenga una hipoteca pendiente de pago. De ser así, se observan dos posibilidades:

  • Que los propietarios salden la deuda conjuntamente en los porcentajes que les correspondan. 
  • Que se proceda a la venta del inmueble y que el comprador se haga cargo de la hipoteca pendiente a cambio de la rebaja en la venta. 

En cualquier caso, dicha deuda debe saldarse, ya que según el artículo 405 del Código Civil, “La división de una cosa común no perjudicará a tercero (en este caso, al banco), el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición”.

Disolución de un proindiviso para su venta 

Las causas más comunes para la disolución de un proindiviso son:

  • Consolidación. Uno de los comuneros/propietarios hace suyas las cuotas o porcentajes de los demás; bien comprándolos, o bien porque todos ellos se las ceden.
  • Pérdida o destrucción del bien común.
  • Renuncia de todos los comuneros/propietarios al bien común.
  • División del bien común.

Tal y como establece nuestro Código Civil en su artículo 400, «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad», así que cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Sin embargo, los copropietarios no podrán exigir la división del bien común cuando al hacerlo resulte inservible para el uso al que se destine. Esto ocurre en el caso de los pisos y en la mayoría de los bienes inmuebles.

En este caso, para extinguir el proindiviso voluntariamente, y tal y como ya hemos explicado, será necesario firmar un acuerdo privado entre todos los copropietarios con estas dos opciones:

  • Que uno de ellos asuma la totalidad del inmueble a cambio de compensar a los demás.
  • Que la propiedad se venda a un tercero o se subaste, y repartiendo el beneficio entre las partes.

¿Y si no hay un acuerdo para vender el proindiviso? 

Cuando no hay acuerdo para la extinción de un proindiviso porque al menos uno de los propietarios no desea comprar el proindiviso, vender ni llegar a un acuerdo, se iniciará un procedimiento judicial para su disolución.

Antes del juicio se celebrará un acto de conciliación. De hecho, desde la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, cualquier persona puede solicitar al notario una conciliación en casos como este según el artículo 83 de la Ley del Notariado para evitar el juicio y abaratar costes. 

Si la conciliación no llega a buen puerto, o si el acuerdo fuera especialmente perjudicial para una de las partes, el procedimiento judicial terminará con la subasta pública del bien común. En el segundo caso, el magistrado también puede optar por demorar la ejecución de extinción del proindiviso (normalmente durante cinco años), y nombrar un administrador que gestione a partir de entonces las posibles negociaciones de los propietarios. 

La venta a un tercero es la opción más segura para extinguir un proindiviso. Sin embargo, sobre todo en el caso de donaciones y herencias, muchas veces los nuevos propietarios no saben cuál es el valor del inmueble o qué porcentaje de su venta les corresponde.

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