Vender un piso con hipoteca: opciones y pasos a seguir

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Como expertos en el sector inmobiliario, muchas las personas nos solicitan asesoramiento sobre las diferentes formas para adquirir o vender una casa. Y nosotros, como profesionales, apostamos por las mejores opciones en cada caso, velando siempre por los intereses de nuestros clientes.

En este sentido, una de las cuestiones más habituales a las que nos enfrentamos es si se puede vender piso con hipoteca. ¿Cuál es el motivo? Muchas hipotecas son concedidas a 20, 25 e incluso 30 años, tiempo en el que nuestra situación personal, profesional o financiera puede variar mucho.

La pregunta es: ¿existen restricciones para vender una casa hipotecada? ¿Puede venderse por un importe superior al de su compra? ¿Debemos cancelar la hipoteca, o el nuevo propietario se hará cargo directamente del capital pendiente de abono? ¿Qué trámites debo hacer? 

¿Por qué vender una casa que todavía está hipotecada?

Vender un piso o una casa con hipoteca es una operación más frecuente y más sencilla de lo que creemos. De hecho, las hipotecas concedidas en periodos dilatados hacen que muchas personas se hayan visto obligadas a vender su piso, todavía hipotecado, por diferentes motivos:  

  • La situación personal de los propietarios de la vivienda cambia (por ejemplo, una pareja que tiene hijos y necesita una vivienda más amplia para vivir, o una pareja se divorcia y vende una casa a un tercero o una parte a su ex-pareja).  
  • La situación laboral de los propietarios cambia (por ejemplo, un traslado a otra ciudad o un despido que cambia su situación financiera).
  • El piso es una herencia sobre la que todavía hay una hipoteca pero el heredero/a no puede pagarla o no quiere quedarse con dicha propiedad.

Opciones para vender un piso con hipoteca

Las opciones para vender un piso o una casa con hipoteca son, fundamentalmente, tres: 

  • Cancelar la hipoteca.
  • Subrogar la deuda pendiente al comprador.
  • Solicitar una hipoteca puente.

A continuación te contamos en qué consiste cada una de ellas. 

Cómo se puede vender un piso con hipoteca cancelando la hipoteca actual 

De todas las opciones para vender un piso con hipoteca, ésta es la mejor, sobre todo a nivel administrativo. Aún así, hacerlo depende del importe que resta por abonar de la hipoteca y del precio del inmueble en el momento de la venta.

Si el precio de venta de un piso supera la deuda pendiente con el banco, no habrá problemas y el trámite es relativamente sencillo. Únicamente debes ir a tu banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente. Este documento es indispensable para saber si se puede vender una casa con hipoteca, y debe presentarse en el notario el día de la firma.

Después, los pasos son los siguientes: 

  • Una vez reunidos el notario, el vendedor, el comprador y un representante de la entidad bancaria, el comprador realiza el pago de la vivienda hipotecada mediante cheque bancario
  • El vendedor destina la parte correspondiente de dicho cheque a la deuda pendiente con la entidad bancaria para subsanar la hipoteca. A este importe se le debe añadir la comisión correspondiente por la cancelación hipotecaria, y cualquier otro gasto relacionado.
  • El comprador acude al Registro de Propiedad para aportar la cancelación de la deuda sobre el inmueble que acaba de adquirir. 

En este caso, es decir, si el piso se vende por encima del importe de la hipoteca, sobrará dinero que será el beneficio que el vendedor obtenga por la operación

Pero, ¿qué pasa cuando el importe de la venta es menor de lo que queda por pagar de hipoteca

A veces vender un piso o una casa es una necesidad, y algunos particulares se ven obligados a vender por un precio inferior al de la hipoteca pendiente. Por ejemplo, si hemos comprado una casa por 200.000 € y la vendemos por 170.000 €, pese a habernos «desecho» de la propiedad y de la hipoteca, adquiriremos una nueva deuda con el banco (el importe que quede pendiente de abonar, en este ejemplo, 30.000 €) que tendremos que subsanar mediante un préstamo.  

Así que, si estás planteándote si se puede vender un piso con hipoteca por menos dinero de lo que queda por pagar de hipoteca, debes saber que perderás dinero y que tendrás que valorar si puedes asumir la operación

Cómo se puede vender un piso con hipoteca subrogando la deuda pendiente 

Esta es otra opción habitual para vender una vivienda hipotecada. Con una subrogación la gestión es mucho más rápida y práctica, ya que la deuda pendiente con la entidad bancaria pasa directamente del vendedor al comprador

La única objeción para subrogar la hipoteca pendiente al comprador es que el banco debe autorizar la operación y el cambio de titular. Es decir, que la entidad bancaria estudiará el perfil del nuevo comprador para valorar si podrá hacer frente o no a la hipoteca pendiente con las cuotas e intereses acordados previamente.

La subrogación de la hipoteca para vender un piso con hipoteca es la opción más sencilla, sobre todo para el comprador, quien con esta fórmula se ahorra los gastos por contratación de una nueva hipoteca y pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Para el vendedor, liquidar la venta del piso hipotecado mediante una subrogación también supone un ahorro, pues no tendrá asumir el gasto de cancelación de hipoteca.

Los pasos de esta operación son:

  • El vendedor debe acudir a su banco para solicitar una subrogación hipotecaria. 
  • El banco inicia el estudio de perfil del comprador (el vendedor debe asumir los posibles gastos en concepto de comisión, estudio o tramitación).
  • Si el banco da el visto bueno, ambas partes firmarán el cambio de titular de la hipoteca.

A partir de entonces, será el nuevo propietario quien cubrirá, además de las cuotas de la hipoteca actual, los pagos atrasados de la misma. 

Cómo se puede vender un piso con hipoteca solicitando una «hipoteca puente»

Aunque es la opción menos habitual para vender un piso con hipoteca, las “hipotecas puente” son una buena alternativa si necesitamos comprar una casa de manera urgente o reinvertir en vivienda. 

Generalmente, las hipotecas puente son productos bancarios diseñados para clientes que desean comprar una vivienda y necesitan financiación pero que todavía están pagando una hipoteca. Así que, más que una fórmula específica para vender una casa hipotecada, la hipoteca puente es un crédito que permite ganar tiempo para la venta. 

Al contratar una hipoteca puente, el banco adapta los pagos de las dos hipotecas y da un plazo de entre 6 meses y 5 años para vender la antigua casa. En todo caso, es importante saber que estas hipotecas no son concedidas a todos los clientes, pues asumir dos préstamos implica tener un perfil económico concreto (ahorros suficientes, ingresos altos, estabilidad laboral, etc.)
La compraventa de una vivienda con hipoteca es más sencilla si conocemos todas las opciones a nuestro alcance para hacerlo. ¿Cuál es nuestro consejo? Dejarse asesorar por profesionales experimentados en el sector como los que encontrarás en Deplace, tu inmobiliaria online de confianza. ¡Contáctanos!

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