Vender una casa con hipoteca

vender casa con hipoteca

Comprar una casa es un gran compromiso, ya que generalmente necesitamos pedir una hipoteca para hacer frente a su coste. Esto implica que el banco se convierte en copropietario de la vivienda hasta que la hipoteca se termine de pagar. 

Por eso, cuando decidimos vender una casa hipotecada para comprar otra o debido a circunstancias familiares, profesionales o económicas, es importante que sepamos qué opciones tenemos para realizar la operación con todas las garantías. 

¿Por qué vender una casa con hipoteca?

Aunque vender una casa con hipoteca no es lo habitual, cada vez más personas toman esta decisión: las hipotecas suelen concederse a largo plazo (a veces hasta 25 años) y, en periodos de tiempo tan dilatados, nuestra situación puede cambiar mucho. 

Algunos de los principales motivos para vender en estas circunstancias son: 

  • Cambios de trabajo y/o municipio de residencia.
  • Herencias cuyas hipotecas no podemos pagar.
  • Divorcios. 
  • Nacimiento de hijos que obliga a buscar una vivienda más grande. 
  • Problemas económicos que hacen que tengamos que vender una propiedad porque no podemos asumir su hipoteca.
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¿Cómo puedo vender mi casa con hipoteca?

Las casas con hipoteca pueden ser una buena oportunidad de inversión, ya que suelen ser más baratas que las viviendas nuevas y que otros inmuebles de segunda mano libres de cargas.  

Según la situación en la que se encuentre tu hipoteca (plazos pendientes, tipos de interés, etc.), la urgencia que tengas en vender o la situación del mercado inmobiliario, tus opciones son: 

  • Liquidar la hipoteca pendiente con la venta del inmueble

La opción más rápida, sencilla y que más te interesa es vender tu casa por un precio mayor de lo que te queda por pagar de hipoteca. De esta forma, puedes cancelar la hipoteca, dejar el inmueble libre de cargas y continuar con la compraventa. 

Para liquidar la hipoteca, debes ir a tu entidad bancaria y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente. Cuando el comprador te entregue el cheque, ingresa el importe necesario para liquidar la deuda pendiente. La cantidad sobrante de este pago se conoce como «ganancia patrimonial», debe aparecer en tu declaración de la renta y está sujeta a todos los impuestos involucrados en vender una casa.

Pero, ¿qué ocurre si vendes tu piso o tu casa por un precio inferior a la hipoteca pendiente? 

Esta situación es la menos favorable para ti, aunque puede darse si tu deuda con el banco es muy elevada, si necesitas vender rápido o si el mercado inmobiliario está a la baja. 

En este caso, también debes acudir a tu banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente. Cuando el comprador te entregue el cheque, destinarás el importe íntegro a cubrir una parte de tu deuda hipotecaria. Para abonar la cantidad restante, tendrás que cancelar la hipoteca y solicitar un nuevo préstamo, en este caso, un crédito personal. 

  • Subrogar la hipoteca al comprador

Esto quiere decir, básicamente, que el comprador paga una parte del inmueble en metálico y se hace cargo de la hipoteca pendiente

En este caso, vendedor y comprador deben acudir al banco para solicitar una subrogación. Si la entidad aprueba este trámite, únicamente se cambiará el nombre del titular de la hipoteca. 

A partir de ese momento, el comprador abonará las cuotas y asumirá posibles gastos atrasados, comisiones, etc.

Para que esta opción sea atractiva para los compradores, debes ofrecer tu piso a un precio bajo o con muy buenas condiciones hipotecarias, ya que el comprador no puede escoger la entidad bancaria ni negociar las condiciones de la hipoteca. A cambio, te ahorrarás pagar la comisión bancaria por cancelación de la hipoteca. 

  • Solicitar una hipoteca puente 

La tercera opción para vender una casa con hipoteca es solicitar una hipoteca puente. (Enlazar al artículo de hipoteca puente una vez redactado) Esta situación puede interesarte si quieres vender una casa con hipoteca para comprar otra.

Las hipotecas puente permiten adquirir una nueva vivienda incluso antes de haber vendido la anterior. Sin embargo, durante un tiempo debes asumir el pago de dos hipotecas en una sola cuota unificada. Vendido el inmueble, podrás cancelar la primera hipoteca (liquidándola o subrogándola al nuevo comprador) y pagarás únicamente la segunda. 

Pasos para vender una casa con hipoteca: algunos consejos generales 

Antes de vender una casa con hipoteca es aconsejable que acudas a tu banco para informarte sobre la cantidad pendiente de pago y los gastos que debes asumir por la cancelación de tu hipoteca.

Además de la comisión por cancelación y los gastos del Notario y del Registro de la Propiedad, si la casa que vendes es tu residencia habitual, la cantidad que obtengas por la venta se considerará un aumento de tu patrimonio y, si no inviertes el beneficio en otra vivienda, deberás pagar a Hacienda un porcentaje por la ganancia obtenida.

Otro gasto que debes pagar antes de vender una casa con hipoteca es la plusvalía. Con este impuesto municipal abonarás el incremento del valor catastral del terreno donde está situado tu piso o casa, desde que lo compraste hasta que lo vendiste. En los pisos de nueva construcción la plusvalía es mínima, pero, si firmaste tu hipoteca hace más de 5 años, el importe puede ser elevado. 

Cuando sepas las ventajas y desventajas de cada alternativa, debes poner tu piso en venta. Para agilizar la compraventa y ahorrar tiempo, consulta con profesionales de portales especializados como Deplace. 

También es importante que, cuando algún interesado hable contigo o con la inmobiliaria, le ofrezcas la posibilidad de subrogar la hipoteca actual y le expliques las ventajas que supone en cuanto a trámites, ahorro de comisiones, etc. 

Si el futuro comprador o compradora se muestra interesado en cambiar la hipoteca de  banco, la negociación ya no será tu responsabilidad.

¿Qué pasa si el banco no aprueba la subrogación al nuevo comprador?

Para subrogar una hipoteca el banco debe analizar el perfil financiero y comprobar que el nuevo comprador posee las credenciales suficientes para hacerse cargo de la hipoteca. 

Si el banco no aprueba la subrogación, puedes firmar un contrato privado de deuda con el comprador y que este te pague mensualmente la cuota hipotecaria.

Esta opción es muy rara e implica riesgos: si el comprador deja de pagar la hipoteca el banco te reclamará a ti; además, en caso de litigio, tendrás que negociar sin el respaldo de la entidad bancaria y asumir los costes, por lo que esta opción no es aconsejable. 

Hipotecas puente: ¿son una buena alternativa para vender una casa con hipoteca?  

La hipoteca puente es una opción para vender una casa con hipoteca pendiente, pero no todo el mundo puede acceder a este tipo de productos financieros. Para su concesión, es necesario: 

Demostrar estabilidad laboral e ingresos elevados.

Tener ahorros. 

No tener impagos con hipotecas o préstamos anteriores. 

Por otra parte, cuando firmas una hipoteca puente, pactas con el banco un periodo para vender la vivienda, normalmente entre seis meses y cinco años. En este tiempo de carencia, puedes negociar cuotas reducidas y ventajosas para ti (pagando solo los intereses, por ejemplo). El problema es que, cuando se acabe este periodo, deberás abonar “de golpe” la cantidad total que el banco te financió aunque no hayas vendido la propiedad. 

Además, los intereses de las hipotecas puente suelen ser muy superiores a los de las hipotecas corrientes. 

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